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浙商“羊群式”投资上海豪宅
编辑:yhccs.com  来源:玉环上海商会  日期: 2009-8-24
   据21世纪经济报道报道,7月30日晚上8点多,从御翠园会所参加一个沙龙出来,郑文超驱车在这个小区里转悠了几圈。这里是上海的顶级豪宅,浓密的绿化带掩映着一幢幢价值逾3000万元的别墅。夜色中,错落的灯火使整个小区更显幽静与雅致。

    "找到老家的感觉了!"郑文超说。话语中充满着对安全感的憧憬和期待。

    来自浙江的郑文超是上海某知名商厦的董事长。在沪发展已有15年,近期欲购置一幢别墅,御翠园进入了他的备选之列。

    因为今年以来,他这个"圈子"里已经陆续有多人购置豪宅,比如御翠园、世贸滨江花园、御翠豪庭、汤臣一品等等。而郑文超的商厦生意业绩平平,他不得不重新考虑手里原本用于装修商场的一大笔钱的出路,朋友们的选择不能不让他心动。

    豪宅,结束了在精美画册中的清秋岁月,在这轮楼市的大涨中,俨然明星。金融危机下,豪宅被中国富豪们视为实业收益不景和通胀预期双重压力下的避风港。

    即便是刚刚公布的7月份经济数据显示国内CPI(居民消费价格指数)和PPI(工业品)呈双下降局面,学者们纷纷认为通胀危险尚远,也还是不能使这些豪宅买家改变决定。

    "我还是认为通胀势在必行,只是不一定就在这时开始。"8月12日,在上海做创投的浙江商人林阿信说,"数据不能说明一切。"

    于是,高烧还在持续。

  商厦老板的"搜房"行动

    郑文超的决心已定,只是还没有最终锁定御翠园。进入8月份以来,他更勤快地开着车在众多的楼源中搜寻,选择合意的猎物。

    这一出手,将至少是上千万的投资。本来,郑文超目前正打算将商厦重新改装,进一步集聚人气,正是用钱之时。但他几经权衡,觉得还是要放点钱在楼市里。

    "消费市场目前只是稳步维持的形势,投资商厦改装也未必能达到预期中的效益。"郑说,不如将资金投注到高档物业上比较保险,"现在豪宅投资的这股热潮很厉害,既保值,又自住,有什么不好?"

    国家统计局8月11日公布的数据显示,7月份全国社会消费品零售总额为9937亿元,同比增长15.2%;CPI同比下降1.8%。

    郑文超说,他所在的浙商圈子里的豪宅投资者,不少人也是同样的想法,这些人大多是做实体产业的,"他们比我动手早得多,在春节前就杀进去了"。

    赵小民就是一个。

    同样来自浙江的赵,在上海从事电气销售。两年前,他把企业交由合伙人打理,自己则脱身出来,专门负责企业闲置资金的运作。

    在今年投资豪宅之前,赵小民一家三口移居上海5年了,却一直在长宁区租住房子,把省下的买房钱全部投到了炒权证上。

    去年以来,电气生意遇上麻烦,由于产品遭遇美国反倾销,赵小民跟人合股的电器出口业务基本停止了,公司的闲置资金全部进了股市。

    "4月初沪指重返2400点,向2600点挺进的时候,我感觉风险越来越大,想着要分散一下(风险)了。"赵小民说。这时,圈内朋友刘速提请他注意李嘉诚旗下和记黄埔开发的御翠豪庭每平方米降价10000元抛售的消息。

    御翠豪庭被认为是境外人士聚居的古北区域的房价标杆。2007年8月,御翠豪庭首度开盘时,销售均价约35000元/平方米,曾创古北房价新高。2008年3月下旬,御翠豪庭以50000元/平方米的价格开盘,高出前期房源价格近四成。

  电器出口商的新追逐

    赵小民重寻目标的4月份,正是今年豪宅市场各路资金入市最为集中的月份之一。官方交易系统信息显示,上海销售均价超过4万元的豪宅中,4月和5月的成交量分别为538套和540套。

    "那时我感到通胀迹象已经掩无可掩。"当时,赵小民见央行公布的一季度银行新增信贷额天量般地增长,认为这波流动性必会推高楼市。这时他几乎停止了在权证市场的操作,集中精力于房产寻购。

    鼓励他的是另一位实业界朋友贾珍(化名)的案例。

    今年1月时,上海的房产市场还相当冷寂,贾珍却砸下480万元在御翠豪庭购置了一套150平方米的房子。待2月份春节过后赵小民去的时候,已经找不到这样价位的房源了,"两个月不到的事啊,房价要大涨不是明摆着的吗?"

    到4月份,看到上海银监局重申提高二套房贷首付比例等措施,赵小民终于下定决心。

    "这是一个巨大的推力。"赵小民和一帮朋友分析后认为,后市住宅按揭贷款政策很可能收紧,必须趁早动手。于是,4月中旬,他拿出将近500万在御翠豪庭买下了与贾珍面积相当的一套住宅。

    就这样,刘速--贾珍--赵小民--郑文超,一拖二、二拖三,浙商"羊群式"的豪宅投资团形成了。上海高档住宅的交易就在这个时点企稳、放量。

  掏1亿买汤臣的木材商

    与浙商资本合力推这波豪宅投资热的,还有境外资本。尤其是"五一"节后,外资入市的身影日渐清晰。

    中介机构台庆房产统计数据显示,7月港澳台、外籍人士购买上海二手住宅419套,环比上月增长20.1%,创2007年8月以来境外人士购买量的新高。

    陈君(化名),祖籍浙江,祖父辈就已加入东南亚某国国籍。目前他在上海从事名贵木材贸易,圈子里传闻他身家数十亿。5月之后,他重金掷入汤臣一品,购房款总额约为1亿多元。

    面对本报记者,陈君不愿意多透露他购买的住宅及自身详情。他认为,在这波金融危机下,美国的房地产市场和中国房地产市场表现出完全不同的特性,国内的房贷政策首付一般在三四成左右,相比美国的零首付,抗危机性更为稳固。"我也因此而看好中国的货币政策。"

    "全球金融危机的形势下,不少外资企业不敢过度扩张,这时他们都将股市和不动产的投资进行合理分配,图个安全。"陈君对本报记者说。

    高力国际研究部的一名分析师举出数据佐证了陈君的看法:上海二季度租赁市场平均租金环比下跌2%,其中外籍员工最为集中的别墅物业租金环比下跌7.6%。"这是因为疲弱的外部经济使一些在华外资企业削减外籍员工或降低住房津贴。"

    从外资实业中收缩、抽离的避险资金,在通胀预期下转向对高端楼市的追逐。

    外资介入的痕迹,从豪宅楼盘销售的差异也显示出来--事实上,上海豪宅市场屡创新高,并不是惠及所有豪宅楼盘,多数买家仍集中在小陆家嘴(29.48,0.00,0.00%)、古北、新天地这些境外人士聚居地。

    "男人和胡子的关系"

    在境内境外资金合推之下,上海房地产交易中心的门户网站显示,单价每平方米20000元的住宅在7月成交量达到3228套。

    上述增长之前是相对低调的,直至一个标杆性的住宅交易量开始飙升。这个标杆豪宅即是陈君所购买的汤臣一品。

    位于浦东新区陆家嘴的汤臣一品,自2007年推盘时起,就标榜要进入"一条江的编年史"。但市场起初并无回应。两年过去,"网上房地产"一直显示其已销售套数为3套。

    直至今年6月,终于等到了喷发时机。汤臣一品负责销售的业务人员汪先生告诉本报记者,汤臣一品热销的豪宅集中在C幢楼,6月份单月就销出楼盘22套,目前两个楼盘已经销售30来套。

    上海房地局官方网站上显示,截至8月7日,汤臣一品已售房源为34套。

    汤臣的"喷发"顿时使上海豪宅市场充满遐想。这种遐想波及二手豪宅。2009年上半年,上海二手豪宅累计成交1323套,比2008年全年的交易量还多出了近300套,比2006年全年成交超出4009套。

    豪宅市场的疯狂,又进一步带动上海房地产市场均价的上涨。部分开发商借着豪宅成交带动的市场热度纷纷涨价。

    上海佑威·楼市通系统数据披露,6月22日-6月28日,上海市商品住宅成交均价16947元/平方米,环比上涨8%,创下了自去年7月份以来的53周新高。

    "多数富人都相信,经过这轮基础设施投资和经济结构调整,将有一轮大的通胀将资源类产品的价格提高到一个新台阶。"易居中国分析师薛建雄评价说。

    高档项目的稀缺性,促使富人们选择这里作为实业资金的避风港。

    中国房地产指数研究院的数据显示,今年1-5月,全国高端物业累计销售面积为1123.69万平方米,同比增长11.8%。而同期高端项目的开工量和供应量却出现滑坡,全国高端住宅施工面积下降19%,竣工面积下降5.59%。

    "我手头有大批物业,不卖就是投资。"林阿信不仅捂住自己手中物业,还开始了新一轮的抄底投资行动。他将政府与通胀的关系比作男人和胡子的关系。

    "政府调控通胀如同刮胡子,长出来一点,刮一点,有时疏忽了,就长得显眼了,只有观察细微而敏感的人,才会对每一丝的痕迹都了然于胸。

        来源: 新华网综合 作者: 李伊琳 编辑: 郦键杰

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